— Île-de-France · Val-de-Marne · 48 193 habitants
Prix, quartiers, écoles, sécurité, commerces à proximité : tout pour savoir où habiter à Vincennes, sur données officielles.
nitrates dans l'eau 29 mg/L (nettement au-dessus de la médiane nationale). atteintes enregistrées 60 pour 1000 hab (nettement au-dessus de la médiane nationale). passoires énergétiques (DPE F/G) 22,8 % du parc (nettement au-dessus de la médiane nationale). évolution démographique -2,1 %/5 ans (en baisse). prix médian 8 576 €/m² (nettement au-dessus de la médiane nationale).
Synthèse factuelle d'indicateurs publics sourcés — indicative, ne constitue pas un conseil immobilier ou d'investissement. Signaler une donnée
Synthèse par thème dérivée des indicateurs sourcés. Touchez un thème pour le détail.
À Vincennes, cinq indicateurs se détachent nettement des références nationales — la synthèse chiffrée et sourcée figure en tête de page. Points de vigilance, à examiner : les nitrates dans l'eau, la sécurité, les passoires énergétiques et la démographie. Ressort favorablement : le prix immobilier. Ces constats reposent sur des indicateurs publics datés et décrivent la commune, pas une adresse précise : le détail par thème et les sources figurent ci-dessous.
Lecture croisée prix, louabilité et cadre de vie — indicateurs publics sourcés, indicative, ne constitue pas un conseil.
Vincennes : le secteur porte une décote structurelle de 2 % face à des communes aux fondamentaux comparables. La commune se situe 32 % au-dessus de son secteur.
Se loue très facilement
Source : Vacance frictionnelle ~6-7 % (acteurs gestion locative — pas de seuil INSEE/ANIL officiel) ; champ LOVAC (vacancy)
Sources : SISE-Eaux ARS · ADEME · SSMSI · DVF-DGFiP
Indicateurs synthétiques. Détail thématique sourcé plus bas.
Prix médian au m²
8 576 €/m²
transactions immobilières 5 derniers ans
DVF — DGFiP · 2025
Rang 47 sur 47 communes du département Val-de-Marne
Voir le détail →Logements passoires (DPE F ou G)
23 %
part du parc privé en mauvaise classe énergie
ADEME · 2026
Rang 46 sur 47 communes du département Val-de-Marne
Voir le détail →Accès aux médecins généralistes
3,6 c/an/hab
indice DREES — seuil désert médical = 2,5
DREES · 2024
Rang 22 sur 47 communes du département Val-de-Marne
Voir le détail →Fibre optique déployée
98 %
logements éligibles fibre
ARCEP · 2025
Rang 15 sur 47 communes du département Val-de-Marne
Voir le détail →IPS moyen des écoles publiques
144
indice DEPP — médiane nationale = 100 ; favorisé >115, défavorisé <85
DEPP · 2024
Rang 1 sur 47 communes du département Val-de-Marne
Voir le détail →Délinquance enregistrée
59,6 / 1 000 hab/an
infractions enregistrées par les forces de l'ordre
SSMSI · 2025
Rang 61 sur 94 communes du département Val-de-Marne
Voir le détail →Revenu médian disponible
34 880 €/UC/an
par unité de consommation
Filosofi — INSEE · 2021
Rang 2 sur 94 communes du département Val-de-Marne
Taux de pauvreté
8,0 %
ménages sous le seuil de pauvreté monétaire
Filosofi — INSEE · 2025
Rang 11 sur 90 communes du département Val-de-Marne
Évolution démographique
-2,1 % / 5 ans
variation cumulée recensement INSEE (2017→2022)
INSEE RP · 2025
Rang 41 sur 47 communes du département Val-de-Marne
Chaque valeur porte sa source et son année. Ce qui n’est pas mesuré ici n’est pas affiché — jamais remplacé par une moyenne.
Loyer médian
29,4 €/m²/mois
loyer marché privé observatoire ANIL
ANIL · 2025
Taxe foncière (taux TFB)
34,9 %
taux global de taxe foncière bâti voté
DGFiP REI · 2024
Coût de chauffage médian
695 €/an
estimation des DPE réalisés dans la commune
DPE — ADEME · 2026
Taxe foncière médiane
10,90 €/m²/an
montant au m² habitable, pas le taux voté
DGFiP · 2020 — indicatif
Loyer médian — maison
18,5 €/m²/mois
le loyer appartement seul ignore la moitié du marché
Carte des loyers — ANIL · 2025
Logements vides depuis plus de 2 ans
1,7 %
vacance structurelle — un logement vide longtemps signale un marché sans preneur
LOVAC — DGALN · 2025
Résidences secondaires
5 %
part du parc — élevée, la commune se vide hors saison
Filocom — DGFiP · 2025
Logements d’avant 1949
41 %
bâti ancien — charme, et travaux d’isolation plus lourds
Filocom — DGFiP · 2025
Écoles dans la commune
29
établissements du premier degré, public et privé
Annuaire de l’éducation — MENJ · 2026
IPS des écoles publiques
143
indice de position sociale — médiane nationale 100
DEPP — MENJ · 2024
IPS des écoles privées
146
à comparer au public : l’écart mesure la séparation scolaire
DEPP — MENJ · 2024
Chauffage au fioul
3 %
part des logements — énergie la plus exposée au prix et à la réglementation
DPE — ADEME · 2026
Potentiel radon
faible
gaz radioactif naturel du sous-sol — 1er facteur de cancer du poumon après le tabac
IRSN
Ensoleillement
1 421 kWh/m²/an
énergie solaire reçue au sol sur un an
PVGIS — Commission européenne · 2023
Nitrates dans l’eau
29 mg/L
limite réglementaire 50 mg/L (directive UE 2020/2184)
SISE-Eaux — ARS · 2025
Plomb dans l’eau
5,30 µg/L
limite 10 µg/L, abaissée à 5 µg/L en 2036 — vient surtout des canalisations du bâtiment
SISE-Eaux — ARS · 2025
Chlore dans l’eau
0,32 mg/L
désinfection obligatoire ; le goût se perçoit à partir de 0,3 mg/L environ
SISE-Eaux — ARS · 2025
Pesticides épandus
0,3 kg/ha
quantité par hectare de surface agricole — usage au champ, pas une teneur dans l’eau
BNV-D — ministère de l’Agriculture · 2023
Taux de chômage
7,8 %
part des 15-64 ans au chômage
Filosofi — INSEE · 2025
8 576 €/m²
Médiane sur 1 462 ventes (2025)
De 6 503 €/m² à 11 353 €/m² selon le secteur, sur 2 518 ventes.
Médiane DVF des transactions notariées récentes. Médiane française ≈ 2 800 €/m². À croiser avec le DPE et l'ancienneté du bien pour estimer la marge négociable.
Source : DVF — DGFiP
29,4 €/m²/mois
Loyer médian au m² observé par les observatoires ANIL. À comparer au prix d'achat pour estimer la rentabilité locative brute.
Source : ANIL Observatoires des loyers · 2025Fiabilité élevée
23 %
Part des logements étiquetés F ou G dans le parc diagnostiqué (médiane française ≈ 18 %). Loi Climat : interdiction de location G en 2025, F en 2028, E en 2034.
Source : ADEME Observatoire DPE · 2026Fiabilité élevée
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96,8 %
du territoire en zones U ou AU ouvertes
Part de la surface communale classée constructible au PLU (zones urbaines U + à urbaniser ouvertes AUc). Le règlement précis — hauteur, emprise au sol, recul — dépend de la zone exacte de la parcelle.
Source : Géoportail de l'Urbanisme (GPU)Fiabilité élevée
96,8 %
du territoire déjà urbanisé
Part de la surface en zones U du PLU — secteurs déjà urbanisés, ouverts à la construction immédiate sous conditions du règlement de zone.
Source : Géoportail de l'Urbanisme (GPU)Fiabilité élevée
52
zones de zonage PLU
La commune dispose d'un PLU/PLUi dématérialisé publié au Géoportail de l'Urbanisme, découpé en 52 zones. À défaut de PLU, c'est le Règlement National d'Urbanisme (RNU) qui s'applique.
Source : Géoportail de l'Urbanisme (GPU)Fiabilité élevée
Zonage issu du Géoportail de l'Urbanisme (GPU). Indicatif à l'échelle communale — pour la constructibilité d'une parcelle précise, consultez le PLU en mairie.
3,65
consultations / an / habitant
Indicateur APL DREES — médiane française ≈ 3,5. Seuil de tension à 2,5 : sous ce niveau, on parle de désert médical.
Source : DREES Indicateur APL · 2024Fiabilité élevée
144
Indice de Position Sociale moyen pondéré (DEPP). Médiane française ≈ 102. Lecture sociologique, pas qualité pédagogique.
Source : DEPP IPS écoles · 2024Fiabilité élevée
98 %
Part des locaux raccordables à la fibre optique (ARCEP). Médiane française ≈ 75 %. Levier d'attractivité tenant et critère résidentiel quasi-incontournable en 2026.
Source : ARCEP Observatoire fibre · 2025Fiabilité moyenne
24,6 km
Saclay (CEA)
Source : IRSN · Géorisques · depuis le centre de la commune
2,7 km
225 kV · HTB
Source : RTE · OSM · depuis le centre de la commune
88 m
Espace Primeur du chateau
Source : DGPR · Géorisques · depuis le centre de la commune
60
pour 1 000 habitants
Atteintes constatées par les forces de l'ordre (médiane française ≈ 35). Inclut atteintes aux biens, personnes, stupéfiants. Lecture honnête : à comparer aux communes voisines.
Source : SSMSI — Ministère de l'Intérieur · 2025Fiabilité moyenne
38
ICPE à ≤ 1 km (moyenne)
Nombre moyen d’installations classées (ICPE) recensées dans un rayon de 1 km autour de la commune (DGPR). Seveso = risque industriel majeur, ICPE = installations soumises à autorisation/enregistrement.
Source : DGPR Géorisques · 2025Fiabilité élevée
0,3 kg/ha
Ventes phytosanitaires par hectare cultivé au département (médiane française ≈ 1,2 kg/ha). Indicateur d'exposition pour les riverains.
Source : BNV-D (OFB) · 2023
1421 kWh/m²/an
Irradiation solaire annuelle horizontale (PVGIS). Médiane française ≈ 1 320 kWh/m²/an. Au-dessus de 1 500 = très favorable (ROI panneaux 8-10 ans), sous 1 100 = ROI plus long (12-15 ans). Aide MaPrimeRénov + autoconsommation disponible.
Source : PVGIS European Commission · 2023Fiabilité élevée
— Calculs en direct
Sur cette page, 6 calculs avec les chiffres réels de Vincennes : faut-il acheter ou louer, de combien négocier le prix, quelle mensualité de crédit, quel rendement locatif net, quel cashflow mensuel et quelle facture d'énergie.
Méthode et hypothèses détaillées dans Transparence.