— corse · 2A
Prix immobilier à Ajaccio — simulateur investisseur — Juillet 2026
Prix médian au m² à Ajaccio
3 776 €/m²
- Rang dept. 2A Nº 49 / 79
- Évolution 5 ans +5,5 %
La moitié des ventes entre 2 749 €/m² et 4 750 €/m² (2 424 ventes DVF).
DVF — DGFiP · médiane sur 1 391 ventes (2025)
Marché immobilier à Ajaccio
À Ajaccio, le m² se négocie autour de 3 776 € (+5,5 % sur 5 ans), un marché attractif pour l'investisseur (indice B/5).
Quel rendement investisseur viser à Ajaccio ?
Calcul indicatif. Hors fiscalité (BIC ou foncier), frais notaire, vacance et travaux. Indice attractivité 5 ans croise DVF + INSEE démographie + Sit@del permis + Filocom vacance.
Rendement net annuel
—
Indice attractivité 5 ans : B (71/100)
— Pour aller plus loin
Comprendre le marché immobilier à Ajaccio
Marge de négociation à Ajaccio
À Ajaccio, le marché ne dégage pas de marge de négociation automatique : le prix repose sur les fondamentaux du secteur (dont une prime de secteur, jamais négociable).
Mais la décote se joue surtout bien par bien : un logement classé F ou G (passoire énergétique) se négocie -5 à -10 % de plus (décote énergétique, source ADEME) ; un bien A-D performant part, lui, du prix du marché.
Un conseiller immobilier peut vous accompagner sur cette négociation →Fourchette : la moitié des ventes entre 2 749 €/m² et 4 750 €/m² (sur 2 424 ventes DVF, 3 ans).
Prix au m² par quartier — Ajaccio
| Quartier | Prix médian DVF |
|---|---|
| Barbicaja | 6 113 €/m² |
| Résidence des Îles | 4 750 €/m² |
| Parc Berthault | 4 500 €/m² |
| Résidence les Coteaux de Timizzolo | 4 348 €/m² |
| Résidence du Vazzio Erilia | 4 348 €/m² |
| Quartier des Étrangers | 4 204 €/m² |
| Vieille Ville | 4 043 €/m² |
| Domaine de Suartello | 3 968 €/m² |
| Résidence Domaine de la Confina | 3 803 €/m² |
| Mezzavia | 3 803 €/m² |
| Manicola Vecchia | 3 757 €/m² |
| Stiletto | 3 714 €/m² |
| Les Jardins de l'Empereur | 3 603 €/m² |
| Aspretto | 3 573 €/m² |
| Bodiccione | 3 230 €/m² |
| Les Cannes | 3 208 €/m² |
| Budiccione | 3 208 €/m² |
| Residence Croix d'Alexandre | 3 072 €/m² |
| Loretto | 3 015 €/m² |
| Castelluccio | 3 015 €/m² |
Médiane DVF (DGFiP) par quartier, sur 20 quartiers.
Ce marché se caractérise avant tout par une démographie dynamique (+6,9 % sur 5 ans).
Ce prix médian, issu des transactions DVF des 5 dernières années (DGFiP Etalab), situe Ajaccio dans le marché de la région corse. Côté location, le loyer médian appartement ANIL y est de 15,2 €/m²/mois, soit un rendement brut indicatif de 4,8 % avant fiscalité, frais et vacance.
La commune est en croissance démographique soutenue sur 5 ans (6,9 %), avec une activité de construction faible (peu de construction neuve, marché tendu sur le stock). La vacance de logement est faible (marché locatif tendu, sécurité du loyer). Ces trois facteurs croisés avec l'évolution récente des prix (+5,5 % sur 5 ans) déterminent l'indice attractivité B affiché ci-dessus.
À noter : DVF couvre les transactions enregistrées hors ventes en VEFA non-actées, et l'ANIL publie des médianes (et non des moyennes — la distribution des loyers est tirée vers le haut par les biens d'exception). Pour une analyse fine à l'adresse précise, utilisez le simulateur ci-dessus ou la fiche complète de la commune.
Sources : DVF (DGFiP Etalab) — médianes 5 ans glissants, ANIL — Carte des loyers, INSEE pop_evol — démographie 5 ans, Sit@del — permis de construire 24 mois, Filocom (DGFiP / SDES) — vacance logement. La note d'attractivité et la plus-value à 5 ans sont des estimations NTYP (pondération propriétaire des données ci-dessus, indépendante de toute affiliation) — voir notre méthodologie.
— Calculs en direct
Chaque dimension, chiffrée en euros.
Sur cette page, 6 calculs avec les chiffres réels de Ajaccio : faut-il acheter ou louer, de combien négocier le prix, quelle mensualité de crédit, quel rendement locatif net, quel cashflow mensuel et quelle facture d'énergie.
Méthode et hypothèses détaillées dans Transparence.
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← Voir la fiche complète de Ajaccio
— Vos questions
Questions fréquentes
Le prix au m² à Ajaccio est-il cher ?
Le prix médian DVF est de 3 776 €/m². Pour un appartement type 60 m², cela représente environ 226 567 € hors frais d'acquisition (comptez +7 à 8 % de frais de notaire dans l'ancien).
Quel rendement locatif puis-je espérer à Ajaccio ?
Le rendement brut indicatif est de 4,8 % (loyer médian 15,2 €/m²/mois × 12 ÷ prix médian 3 776 €/m²). Le rendement net après charges, taxe foncière, vacance et fiscalité est généralement 30 à 45 % inférieur. Utilisez le simulateur ci-dessus pour personnaliser selon votre cas.
L'indice attractivité B sur 5 ans signifie quoi concrètement ?
L'indice croise 4 facteurs sur les 5 dernières années : évolution prix DVF, évolution démographique INSEE, permis de construire Sit@del et vacance Filocom. B correspond à un marché attractif (fondamentaux solides). Bon compromis rendement/risque. La méthode complète est documentée dans la rubrique Méthodologie.
Peut-on prévoir l'évolution future des prix à partir des 5 dernières années ?
Pas de façon fiable. L'évolution passée des prix (affichée ci-dessus, source DVF) décrit le marché récent — elle ne préjuge pas de l'avenir. Les marchés immobiliers tendent à revenir vers leur moyenne : une commune qui a fortement monté ou baissé n'enchaîne pas mécaniquement dans le même sens, et les taux, la conjoncture ou un choc local pèsent davantage qu'une extrapolation. C'est pourquoi nous affichons l'évolution observée et les facteurs réels (démographie, vacance, permis de construire) plutôt qu'une plus-value future spéculative.
Vaut-il mieux acheter un appartement ou une maison à Ajaccio ?
Le prix m² médian appartement à Ajaccio est typiquement 5 % au-dessus du maison/m² (les maisons offrent plus de surface utile mais ratio €/m² plus bas grâce à la part foncière). Pour un investissement locatif, l'appartement offre généralement un meilleur rendement (locataires plus nombreux, gestion plus simple, vacance moindre en ville). La maison est plutôt à privilégier pour de la résidence principale familiale ou un projet patrimonial avec foncier valorisable.
Vaut-il mieux acheter ou louer à Ajaccio ?
Cela dépend de la durée pendant laquelle vous garderez le logement. À Ajaccio, un 60 m² coûte environ 226 567 € à l’achat et 913 € par mois à la location, soit un rapport loyer/prix de 4,8 % brut par an. C’est ce rapport qui décide, pas le niveau des prix : plus il est élevé, plus l’achat devient vite moins cher que la location.
Acheter ajoute des frais que la location ne paie jamais — droits de mutation du département, émoluments du notaire, taxe foncière, entretien — et il faut les rattraper avant que l’achat devienne gagnant. Le simulateur « Acheter ou louer » de cette page calcule l’année où la bascule a lieu à partir des chiffres réels de la commune et de votre apport, de votre durée de crédit et de votre taux.